Prendersi cura degli impianti di riscaldamento è fondamentale per garantire il loro corretto funzionamento, inoltre aiuta a mantenere bassi i consumi e a non incappare in sanzioni. I controlli della caldaia, infatti, sono obbligatori per legge: dal 2013 è in vigore il regolamento DPR n.74 in materia di controlli sull'efficienza energetica dei sistemi di climatizzazione, vale a dire di caldaie e condizionatori.
Tuttavia, se in circostanze normali non esistono particolari dubbi su chi debba occuparsi di questi adempimenti, ovvero il proprietario dell’immobile, nel caso di una casa in affitto è importante sapere a chi spetta la manutenzione della caldaia, per evitare errori e non fare confusione rischiando pesanti sanzioni in caso di controlli.
In particolare, oltre alla responsabilità degli interventi è necessario sapere chi paga la manutenzione della caldaia negli immobili in affitto, una situazione che può creare qualche dubbio. Questo non vale solo per la manutenzione ordinaria, ossia tutti quegli interventi periodici di ispezione e verifica dei fumi e dell’efficienza, ma anche eventuali lavori di manutenzione straordinaria. Facciamo chiarezza.
A chi spetta la manutenzione: in sintesi
| TIPO DI INTERVENTO | RESPONSABILE | NOTE |
| Installazione e collaudo iniziale | Proprietario | Deve garantire la sicurezza dell’impianto al momento della locazione. |
| Manutenzione ordinaria (pulizia, fumi, ecc.) | Inquilino | Include pulizia, controllo dei fumi, piccoli ricambi dovuti all’usura. |
| Controllo efficienza energetica (obbligatorio) | Inquilino | Frequenza indicata nel libretto d’uso; in caso di affitto, è a suo carico. |
| Sostituzione componenti usurati | Inquilino | Se legata all’uso normale dell’impianto. |
| Riparazioni straordinarie / guasti strutturali | Proprietario | Se legate a difetti dell’impianto o malfunzionamenti non causati dall’uso. |
| Rifacimento impianto o ristrutturazione | Proprietario | Interventi che vanno oltre la semplice manutenzione. |
| Manutenzione termosifoni e valvole (se presenti) | Inquilino | Anche in caso di teleriscaldamento. |
La manutenzione della caldaia: a chi spetta secondo la normativa?
La legge prevede che le autorità competenti effettuino gli accertamenti e le ispezioni necessarie, per verificare l'osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell'esercizio e manutenzione degli impianti termici. Cosa si intende per impianto termico?
Nel D.lgs. 48/2000 viene così definito: un impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, oppure destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato (legno, metano, gpl, ecc.).
In generale, i controlli di una caldaia si effettuano ogni anno per la pulizia e il controllo di base, mentre ogni due anni si esegue la revisione, con un controllo più approfondito e la manutenzione ordinaria.
Inoltre, la norma stabilisce che l'accertamento del rapporto di controllo di efficienza energetica, inviato dal manutentore o da un terzo responsabile, è ritenuto sostitutivo dell'ispezione. Le caldaie non in servizio (spente) o staccate non hanno l'obbligo di essere controllate periodicamente, a patto che lo stacco sia stato notificato alla Regione e segnalato sul libretto.
Questo regolamento contempla, comunque, alcune eccezioni, ad esempio nel caso in cui una Regione o una Provincia Autonoma possa aver legiferato in merito, variando la frequenza dei controlli. Di norma, la responsabilità della manutenzione della caldaia è del proprietario dell’immobile, il qual deve occuparsi della corretta gestione dell’impianto termico. La situazione è diversa in caso di abitazione affittata.
La manutenzione della caldaia spetta all’inquilino o al proprietario
Chi vive in un immobile in affitto, oppure i proprietari che affittano l’abitazione, deve sapere a chi spetta la manutenzione ordinaria della caldaia e quella straordinaria. Di solito, in questi casi il proprietario dell’immobile si occupa della manutenzione straordinaria, quindi di tutti gli interventi che non hanno a che fare con l’utilizzo dell’impianto, mentre l’inquilino dei lavori di manutenzione periodica.
Tra questi ci sono la pulizia della caldaia, dal bruciatore alla camera di combustione, il controllo dei fumi per il mantenimento dell’efficienza energetica e gli altri interventi di controllo periodico. L’inquilino deve occuparsi anche della sostituzione dei componenti usurati, in quanto l’usura è legata all’utilizzo dell’impianto e non al suo possesso.
Diverso è il caso di un’abitazione servita dal teleriscaldamento, una tecnologia che rende superflua la caldaia tradizionale, al posto della quale viene inserito uno scambiatore di calore. Anche i terminali di riscaldamento sono a carico dell’affittuario, il quale deve provvedere alla manutenzione dei termosifoni, comprese le valvole termostatiche.
La prima manutenzione della caldaia a chi spetta?
Se l’immobile è affittato, a partire dalla prima manutenzione della caldaia l’operazione è a carico dell’inquilino, il quale deve sostenere i costi di tutti gli interventi periodici. Il proprietario, invece, deve realizzare l’installazione e il collaudo, garantendo la sicurezza di tutti gli inquilini, oltre alla possibilità di intervenire qualora siano necessari lavori di manutenzione straordinaria.
Spese di manutenzione della caldaia: a chi spettano?
Anche le spese di manutenzione della caldaia vanno ripartite bene. Negli immobili in affitto il proprietario deve pagare gli interventi extra, non legati alla gestione del generatore, come il rifacimento e la ristrutturazione del bagno. Negli altri casi è l’affittuario a pagare gli interventi dei tecnici, occupandosi di corrispondere gli importi per il bollino blu e i vari controlli di routine.
Il controllo dell’efficienza energetica non va confuso, invece, con la manutenzione della caldaia, fondamentale per verificare che funzioni correttamente e che garantisca prestazioni ottimali. In questo caso, infatti, la frequenza viene riportata dallo stesso fabbricante all’interno del libretto d’uso della caldaia: in genere, si tratta di un intervento annuale di pulizia.
Manutenzione della caldaia: bollino blu e bollino verde
Se risiedi in un Comune con più di 40mila abitanti, per legge lo Sportello Energia del tuo Comune è tenuto ad effettuare controlli a campione per verificare l'avvenuta manutenzione: tieni sempre aggiornato il libretto della caldaia e conserva le fatture! Se invece vivi in un condominio con riscaldamento centralizzato non devi preoccuparti: a tutto ciò penserà l'amministratore.
A seconda dell'impianto, i tecnici abilitati ai controlli periodici rilasciano il Bollino Blu o il Bollino Verde. Il Bollino Blu è obbligatorio nei Comuni con oltre 40mila abitanti, ed è di competenza del Comune in cui si trova l’immobile. Il Bollino Verde riguarda, invece, i Comuni con meno di 40mila abitanti, ed è di competenza di Regione o Provincia. In entrambi i casi, i tecnici abilitati valutano il buon funzionamento dell'impianto e il suo livello di sicurezza, controllando che i fumi di scarico non contengano elementi inquinanti oltre i limiti fissati dalla legge.
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Domande frequenti
Cosa comprende la manutenzione ordinaria della caldaia?
La manutenzione ordinaria della caldaia comprende tutti gli interventi periodici necessari a garantirne sicurezza, efficienza energetica e rispetto delle norme. Di solito include la pulizia del bruciatore e della camera di combustione, il controllo dei fumi di scarico e della pressione, la verifica della tenuta degli impianti e la sostituzione delle parti usurate legate al normale utilizzo. Questi interventi, previsti dal libretto d’uso dell’apparecchio, sono obbligatori per legge e servono a ridurre consumi e rischi di guasto.
Quali sono le sanzioni per mancata manutenzione?
La mancata manutenzione della caldaia può comportare sanzioni amministrative anche importanti. In base al DPR 74/2013 e alle normative regionali, chi non effettua i controlli di efficienza energetica rischia multe che possono andare da 500 a oltre 3.000 euro, a seconda della gravità e della frequenza dell’inadempienza. In alcuni casi, oltre alla sanzione, l’autorità competente può ordinare l’adeguamento immediato dell’impianto.
Quando fare il controllo caldaia? Frequenza e obblighi
La frequenza dei controlli dipende dal tipo di impianto e dal combustibile utilizzato:
- ogni 2 anni per caldaie alimentate a combustibile liquido o solido (gasolio, pellet, legna) con potenza tra 10 e 100 kW;
- ogni 4 anni per caldaie alimentate a gas (metano o GPL) con potenza tra 10 e 100 kW.
Tuttavia, alcune Regioni possono aver stabilito regole diverse. La manutenzione ordinaria va sempre eseguita seguendo le indicazioni del costruttore riportate sul libretto della caldaia.
Cosa sono il bollino blu e il bollino verde?
Il Bollino Blu e il Bollino Verde sono certificazioni rilasciate dai tecnici abilitati al termine del controllo di efficienza energetica della caldaia.
- Il Bollino Blu è obbligatorio nei Comuni con oltre 40.000 abitanti ed è gestito direttamente dal Comune.
- Il Bollino Verde riguarda i Comuni con meno di 40.000 abitanti ed è di competenza di Regione o Provincia.
Entrambi servono a certificare che l’impianto è sicuro, efficiente e conforme ai limiti di emissioni previsti dalla legge.
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